特に売主が個人の場合、一式金額のみの表示で内訳がないことが多いものです。
路線価、築年数と再調達価格などを参考に、まずは適当に按分入力してみてください。
一旦、年間CFを算出したうえで、建物価格を色々変えてみることで年間CFの変化をみてみましょう。
購入側から売買契約書に建物金額の記載を求めるなども、テクニックの一つです。

まずはご自分の希望の条件で入力してみてください。
自己資金、融資金額、いずれから入力しても他方が自動計算されるようになっています。
融資では原則的に、希望金利を申請することはできません。金融機関から融資審査後通知されます。
ただ、過去の融資実績で想定はできますので、販売会社等に事前に確認しましょう。

相続税路線価とは、国税庁が公表する相続税や贈与税を算定する際の基準となる土地の算出基準です。
地価公示価格の8割程度を目安に接道単位で定められています。不動産投資では必須の知識なので、ぜひ理解してください。
物件の住所さえ分かれば国税庁の路線価サイトでも調べられますが、
より操作の簡単な「全国地価マップ」がお勧めです。

不動産の評価は難しいものですが、ここでは投資で最も重要な積算評価と収益還元評価を計算しています。
積算評価とは不動産の資産価値に着目するもので、土地（相続税評価額）＋建物（建物再調達価格×残価率）で表されます。
一般に担保価値とも呼ばれ、金融機関において重視される指標です。
他方、収益還元評価とは資産から生み出される利益に注目するもので、純利益を利回りで割って求められます。
売却価格に関係しますので、保有し続ける場合でも、もし売るとした場合はいくらになるのかを計算しておくことは重要です。
収益還元評価にはここで採用している直接還元法以外に、より厳密なDCF法もありますので、余裕のある方は勉強してみましょう。

立地評価はとても難しく千差万別です。本ソフトでも残念ながらメモ程度になっています。
駅からの徒歩距離は特に重要で、駅近と駅遠の格差も広がっています。
コンビニや学校、病院などの近隣環境も大切ですので、現地調査を励行してください。
最終的な決め手は需要と供給になりますので、現地調査時に地元の不動産会社に尋ねるようにしましょう。

人口減少時代、空室率は高くなっています。地方では30％程度の空室率も珍しくありませんが、
満室経営を目指し10％以下を目標にしましょう。大家として工夫努力すれば十分達成可能です。
新築時や購入時は満室を目指しますので、設定としては初期値5％ですが、0％で試算してもかまいません。

修繕費は収益に最もインパクトを与える経費科目です。設定は満室想定家賃の5％にしていますが、
実際は毎年同程度に発生するものではありません。退去時に家賃の3カ月程度の現状回復費用が発生することが多く、
物件価値を維持するためのリフォーム時は更に大きな費用が発生します。
大事なのは発生の無い時期も、修繕積立金として一定額を資金プールしておくことです。

会社経営では元来、税引後利益とキャッシュフローは違う数字になるものです。賃貸業では減価償却費やローンが大きいことから、特に乖離が大きくなります。
いずれも重要ですが、金融機関向けには税引後利益、自身の投資評価にはキャッシュフローを重視するのが一般的です。

どちらも投下資本に対するリターンの評価指標です。一般的にはROIが使われますが、前項にあるように賃貸業では利益とCFの乖離が大きくなります。
また会社員の給与との損益通算が可能なため、税引後利益では評価が分かりにくい面もあります。
このようなことから不動産投資ではCCRの採用をお勧めしています。

期待収益率とは、資産の運用により得られるリターンの利回りのことです。計算式は実質利回りと同様ですが、
違いは購入側から見た（期待される）利回りという点です。そのため想定売価の計算時に使用します。
金利状況などにも左右されますが、一般的には老朽化に伴い、購入時より高い利回り（安い売価）でないと売却が難しくなります。

賃貸業はそもそも売上逓減、コスト逓増のビジネスです。一般的に購入時のCFが最大で、家賃下落や空室の発生、修繕費などでCFが変化します。
本来は各種変数を考慮しての長期でのシミュレーションが必要ですが、本ソフトはあくまで購入前の概算を趣旨としています。
ここで計算されたトータルインカムゲインは長期のリターンを保証するものではありませんので、ご注意ください。

資産増加倍率とはヘルプにあるように、資産が投資前に比べ何倍になったかを表すものです。
不動産投資ではCFだけに注目が集まりがちですが、純資産の増加（トータルリターン）に留意することが必要です。
この指標を見ることで、他の金融商品との投資としての有利不利の比較判断材料とすることが可能です。